fbpx
DeepMind AnalysisProject 360 Degrees

รู้จักที่ดินแพงที่สุดแห่งปี 2020 สู่คอนโดมิเนียมที่อาจสูงถึง 1 ล้านบาท ต่อ ตรม.

จากข่าวที่หลุดออกมาว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ปิดดีล ซื้อที่ดิน แพงสุดแห่งปี 2020 ด้วยมูลค่า กว่า 3.9 ล้านบาท ต่อ ตารางวา ทำให้ถูกจับตามองจากแวดวงอสังหาริมทรัพย์
มูลค่าที่ดินสูงขนาดนี้ คงหนีไม่พ้นคอนโด Super Luxury ที่จะทำลายสถิติราคาขายสูงถึง 1 ล้านบาท ต่อ ตรม

แล้วหลักการในการวิเคราะห์ที่ดินเบื้องต้น มีวิธีการอย่างไร
วันนี้ทีม DeepMind Analysis จะเล่าให้ฟังในมุมของนักพัฒนาโครงการฯ

เริ่มต้นด้วยการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง ที่คาดว่าจะเป็นอาคาร MBK LIFE ASSURANCE บนถนนสารสิน ซึ่งมีระยะ เดินไปยังรถไฟฟ้า เพียง 680 เมตร แต่คนที่ซื้อ “โครงการ” ด้วยทำเลแบบนี้ คงไม่น่าจะได้ใช้รถไฟฟ้าเท่าไหร่นัก หรือถ้าใช้ก็เดินไม่ไกล เพราะทางเท้าร่มรื่น ต้นไม้ใหญ่ “สบายหูสบายตา”

สิ่งที่สำคัญยิ่งไปกว่านั้นคือการได้ครอบครองกรรมสิทธิ์บนที่ดินแบบ Freehold ซึ่งแทบไม่เหลือในย่านนี้

ความน่าสนใจไม่แพ้กันคือทัศนียภาพในอนาคต ที่ยากจะมีอะไรมาบดบัง จากวิวสวนลุมฯ ขนาดใหญ่ที่เปรียบเสมือน Central Park ของกรุงเทพมหานครฯ และวิวของโครงการ ที่เป็น ICONIC ของ Dusit Central Park จากกลุ่ม ดุสิตธานี และอภิมหาโปรเจ็ค One Bangkok ของตระกูลสิริวัฒนภักดี (T.C.C Group)

ส่วนถัดมาที่จะต้องทำการวิเคราะห์ คือ ข้อจำกัดของที่ตั้งที่ดิน โดยอ้างอิงจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี พ.ศ. 2556 (ปัจจุบัน) พบว่า ที่ดินแปลงนี้ มีขนาด 399.7 ตารางวา หรือ 1,598.8 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในที่ดินประเภทพาณิชยกรรม หมายเลข 5 ซึ่งสามารถ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ที่มีขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตรได้

เมื่อดูรายละเอียดของที่ดินประเภทพาณิชยกรรม หมายเลข 5 จะพบว่า มีอัตราส่วนของพื้นที่อาคาร ต่อ ที่ดิน อยู่ที่ 10 เท่า (FAR:10) ซึ่งหมายความว่าที่ดินแปลงนี้ สามารถทำโครงการที่มีพื้นที่อาคารได้สูงสุดถึง 15,988 ตารางเมตร (พื้นที่ดิน 1,598.8 ตรม. x 10 เท่า)

นอกจากนี้เมื่อศึกษารายละเอียด ความกว้างของเขตทาง จากเอกสารขนาดเขตทางจากหน่วยงาน สนย. แสดงให้เห็นว่า ถนนสารสินมีความกว้างส่วนที่แคบที่สุดอยู่ที่ 22.75 เมตร (ตัวเลขขนาดความกว้างของเขตทาง จะใช้ในการคำนวณความสูงอาคารเบื้องต้น)

ประการถัดมา คือการวิเคราะห์การวางผังโครงการ ด้วยพื้นที่หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 39 เมตร

เมื่อหัก ด้านลึกออก 12 เมตร บริเวณด้านหน้า สำหรับพื้นที่สีเขียวยั่งยืน 15% ของที่ดิน และ 6 เมตร ด้านหลัง สำหรับกฎหมายเรื่องระยะร่นโดยรอบของอาคาร

หักด้านกว้างออกทั้งซ้าย และขวา อย่างละ 6 เมตร สำหรับกฎหมายเรื่องระยะร่นโดยรอบของอาคาร

จะทำให้เราเหลือพื้นที่ขนาด 588 ตารางเมตร กว้าง 28 เมตร ลึก 21 เมตร และได้ความสูงอาคารสูงสุด 91 เมตร เมื่อพิจารณาจากข้อกฎหมายความสูงของอาคาร (2 เท่าของ ระยะถนน + ระยะตัวอาคาร ) จนติดพื้นที่ขนาด 10 x 10 เมตรด้านบน

จากข้อมูลดังกล่าว จะทำให้ได้แนวคิดโครงการเบื้องต้น พร้อมสมมติฐาน

เริ่มด้วยแนวคิด “ทุกยูนิตต้องเห็นวิวสวนลุม” จากทำเลที่ตั้ง และทัศนียภาพที่เป็นจุดขายหลักของโครงการ ซึ่งอาจจะต้องทำ Single Corridor เพื่อให้ทุกห้องหันไปยังวิวสวนลุมฯ ถัดมาคงหนีไม่พ้น Private Lift เพราะอาจจะมีห้องเพียงชั้นละ 2-3 Units หรือแค่ 1 Unit สำหรับชั้นสูงๆ และคงได้เห็นคอนโดมิเนียมสูงถึง 23 ชั้น หากคิดด้วยความสูง Floor to Floor ที่ 4 เมตร

ข้อจำกัดสำหรับแปลงนี้ที่เห็นได้ชัด คือ ที่ดินมีขนาดเล็กมาก อาจจะต้องนำ Auto Parking มาใช้ หรือพิจารณาการนำที่จอดรถลงใต้ดิน เพื่อเพิ่มอัตราส่วนที่จอดรถให้สูงถึง 300%

สมมติฐานรูปแบบโครงการเบื้องต้น ด้วยขนาดพื้นที่อาคารที่มีแนวโน้มจะทำได้สูงสุดถึง 15,988 ตรม.

พื้นที่ขายสำหรับโครงการ Luxury ประมาณ 45% คิดเป็น 8,793 ตรม.
ขนาดยูนิตประมาณ 200 – 400 ตรม. ซึ่งจะได้ยูนิตทั้งหมด 35 – 40 ยูนิต
พร้อมที่จอดรถประมาณ 120 คัน (300%)

ชั้นด้านบนอาจจะมีการออกแบบเป็น Penthouse 2 ชั้น ที่อาจจะได้พื้นที่สูงถึง 600-700 ตรม.

ทั้งหมดนี้ คือการประมาณรูปแบบโครงการของที่ดินแปลงนี้โดยเบื้องต้น และหากประมาณการราคาขายจากราคาที่ดิน 3.9 ล้านบาท ต่อ ตารางวา เราคงได้เห็นโครงการมูลค่า 6,000 ล้านบาท ด้วยการออกแบบระดับ ICONIC แห่งถัดของไปของกรุงเทพฯ พร้อมด้วยราคาเริ่มต้น 160 – 600 ล้านบาท ต่อ ยูนิต จากแสนสิริในเร็วๆ นี้..


ข้อมูลราคาซื้อ-ขายที่ดิน ไม่สามาถใช้อ้างอิงได้ และเป็นมุมมอง การตั้งสมมติฐานจากความเห็นส่วนตัว โดยวิเคราะห์จากข้อมูลที่มีหลายๆ อย่าง


เรื่อง: ภูวสิทธ์ พนมสิงห์
เรียบเรียง: ศรัณยพงศ์ เตชโรจนภาคิน

Writer

Land Analysis Specialist and Director of Deepmind Analysis Guest Lecturer at Thammasat Design School Founder of Land Everywhere
Explore All Content by Writer